Meine Frau und ich haben kürzlich 16.000 US-Dollar für den Verkauf unserer Wohnung gemacht, und wir werden keine Steuern auf einen Cent zahlen.

Nächstes Jahr könnten wir unser heutiges Zuhause gewinnbringend verkaufen und wir würden wiederum keine Kapitalertragsteuer zahlen. Wie können wir das machen?

Mit dem IRS können Sie einen Gewinn von bis zu $ ​​250.000 ausschließen (500.000 $, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen) beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes vom steuerpflichtigen Einkommen, wenn Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt haben. Wir lebten 26 Monate in der Wohnung, also haben wir uns qualifiziert.

Das IRS erklärt:

"Die 24 Monate Aufenthalt können innerhalb der 5-Jahres-Frist fallen. Es muss nicht einmal ein einziger Zeitblock sein. Alles, was Sie brauchen, sind insgesamt 24 Monate (730 Tage) Aufenthalt während der 5 Jahre. "

Es wird komplizierter, wenn Sie das Haus während dieser Zeit vermieten (Sie "nehmen" jede geforderte Abschreibung zurück und zahlen Steuern auf diesen Teil).

Aber hier ist die kurze Version: Wenn Sie mindestens zwei Jahre in Ihrem Haus wohnen und es verkaufen, ist Ihr gesamter Gewinn steuerfrei.

Wir werden gleich darauf zurückkommen, aber zuerst eine wichtige Frage ...

Ist Ihr Zuhause eine Investition?

Ein Haus ist keine Investition, weil es kein Einkommen oder Kapitalgewinn generiert, sagt Robert Kiyosaki in Rich Dad, Poor Dad.

Ihr Haus verursacht Ausgaben, und wenn Sie es verkaufen, nachdem sein Wert gestiegen ist, werden Sie wahrscheinlich ein anderes Haus kaufen, das so viel oder mehr kostet. Langfristig steigen die Heimatwerte nicht schneller als die Inflation.

Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, ein Haus in eine Investition zu verwandeln. Zum Beispiel könnten Sie Zimmer in Ihrem Haus mieten, und so habe ich meine erste Hypothek bezahlt.

Es gibt auch "Geld verdienen Investitionen und Geld sparen Investitionen, "Jennifer Abel weist auf Mainstreet.com, Ein Haus kann kein Einkommen generieren, aber wenn Sie richtig kaufen, sparen Sie mehr Geld im Laufe der Jahre als mieten.

Also dein Zuhause kann eine Investition sein, und wir werden einen weiteren Weg hinzufügen, um es zu einem zu machen ...

Der Flip-Your-Home-Plan

Der Hausverkauf Kapitalgewinnausschluss macht es möglich, ein Fixiereroberteil zu kaufen, darin zu leben, während Sie Reparaturen und Verbesserungen machen und Verkaufen Sie es für einen Profit, ohne einen Pfennig in Steuern zu bezahlen.

Theoretisch können Sie das alle zwei Jahre machen.

Realistisch, es braucht Zeit, um ein Haus zu verkaufen, und Sie müssen zwei Jahre ab dem Datum des Verkaufs warten, um Ihren nächsten Ausschluss geltend zu machen. Plus, Sie könnten nicht alle in der Familie an Bord für den Umzug alle zwei Jahre planen.

Aber Sie könnten dies zumindest ein paar Mal tun, um Ihre Altersvorsorge zu erhöhen oder für einen großen Urlaub zu bezahlen.

Der Schlüssel ist zu verstehen, wie man ein Fixieroberteil umdreht. Sie haben große Vorteile, wenn Sie Ihr eigenes Haus umdrehen, denn es gibt keine Eile.

Da Sie in Ihrem Flip leben, haben Sie keine Kosten, die in Profite investieren, und Sie müssten sonst irgendwo die Wohnkosten bezahlen. Aber Sie müssen immer noch richtig kalkulieren, um Ihren Gewinn zu machen.

Die Berechnungen machen

Vergiss die Wertschätzung.

Wenn die Immobilienpreise steigen, ist das großartig, aber das bedeutet immer noch, dass Sie mehr für das nächste Haus zahlen müssen, in dem Sie leben. Das ist also nicht der Ort, an dem Sie Profit machen.

Schätzen Sie Ihren Gewinn basierend auf dem Wertanstieg der geplanten Reparaturen und Verbesserungen. Um das zu berechnen, wenn Sie ein mögliches Haus betrachten, fangen Sie mit dem Ende an.

Machen Sie eine Liste, was getan werden muss und bestimmen Sie, zu welchem ​​Preis das Haus verkauft werden soll, wenn Sie fertig sind. Verwenden Sie die "kürzlich verkauften" Tools auf Websites wie Trulia, um nahe gelegene Häuser zum Vergleich zu finden. Gutachter-Websites von County Property verfügen häufig auch über öffentlich zugängliche Informationen.

Wenn Sie immer noch nicht sicher über Werte sind, fragen Sie einen guten Immobilienmakler um Hilfe, aber stellen Sie sicher, dass er oder sie in diesem Teil der Stadt gearbeitet hat.

Sobald Sie Ihren geplanten Verkaufspreis (basierend auf den heutigen Werten) haben, schätzen Sie Ihre Renovierungskosten für das Eigentum, einschließlich Haltekosten, wenn Sie nicht sofort einziehen können.

Dann schätzen Sie die Kauf- und Verkaufskosten. Für Letzteres könnten Sie nur einen Wert von 10% des Verkaufspreises verwenden, der ausreichen sollte, um die Abschlusskosten und die Immobilienprovision zu decken.

Entscheiden Sie schließlich, auf welcher Gewinnstufe es sich lohnt.

Sobald Sie diese Nummern haben, können Sie Ihr Angebot auf der folgenden Formel basieren:

(Geplanter Verkaufspreis) - (alle Kosten und Gewinn) = (das meiste, das Sie für das Haus zahlen können)

Zum Beispiel, wenn Sie 20.000 $ machen wollen, und Sie sehen, dass das renovierte Haus für 160.000 $ verkauft wird, könnte die Berechnung wie folgt aussehen:

$ 160.000 - $ 20.000 (Profit) - $ 16.000 (Transaktionskosten) - $ 12.000 (Renovierungskosten) = $ 112.000

Das ist der höchste Preis, den Sie bezahlen können. Beginnen Sie also mit einem niedrigeren Angebot. Wenn Sie das Haus bekommen, haben Sie mindestens zwei Jahre Zeit, um alle Arbeiten zu erledigen, was uns zu einer weiteren Frage führt ...

Sollten Sie die Arbeit selbst erledigen?

Ich bin nicht ganz so mechanisch veranlagt, aber in den letzten Jahren habe ich alles gemacht, angefangen von unseren Häusern drinnen und draußen bis hin zu Waschmaschinenwasserleitungen in einer Wand (und danach Reparatur der Wand).

Aber es gibt Dinge, die ich nicht alleine versuchen werde. Zum Beispiel werde ich die Steckdosen ersetzen, aber ich werde keine neuen elektrischen Leitungen einbauen.

Du musst es nicht tun irgendein von der Arbeit selbst. Seien Sie nur sicher, dass Ihre Reparatur- und Verbesserungsschätzungen die Verwendung von Auftragnehmern beinhalten.

Wenn die Zahlen nicht funktionieren, geh weg. Es gibt noch andere Häuser zu kaufen.

Sie werden wahrscheinlich am besten arbeiten, indem Sie selbst arbeiten und für andere Aufgaben Profis bezahlen. Ich habe gelernt, dass Malen nicht schwer ist, also spart man sich viel Geld.

Wenn das Projekt eine Genehmigung erfordert, zahle ich gern einen Auftragnehmer. Seien Sie vorsichtig und überprüfen Sie den Auftragnehmer, bevor Sie etwas unterschreiben.

Großes Trinkgeld: Gehe mit einem Bauunternehmer durch das Haus, bevor du es kaufst.

Meine Frau und ich haben das mit einer Wohnung gemacht, die wir umgedreht haben (wir haben nicht darin gelebt), und er konnte uns sagen, wie wir Geld sparen können, indem wir unsere eigenen Reparaturen machen. Er schätzte auch, was es für die Arbeit kosten würde, die er schließlich für uns tat.

Mehr Geld verdienen

Hier sind zwei Möglichkeiten, um Gewinne zu erhöhen, wenn Sie Häuser umdrehen:

Mehr bewegen

Wenn Sie steuerfreie Gewinne einlösen möchten, müssen Sie so nah wie möglich alle zwei Jahre umziehen.

Beispielsweise, Listen Sie Ihr Haus zum Verkauf auf, nachdem Sie ungefähr 21 bis 22 Monate darin gelebt haben. Zu dem Zeitpunkt, wenn Sie den Verkauf schließen, könnten Sie sein gerade nach der 24-monatigen Anforderung.

Ziel für höhere Wertschätzung

In steigenden Preisen finden Sie normalerweise keinen Gewinn, da der Preis des nächsten Hauses, das Sie kaufen, ebenfalls gestiegen ist.

Aber Häuser in einigen Bereichen schätzen schneller als andere.

Verwenden Sie Online-Ressourcen wie NeighborhoodScout, um Bereiche zu ermitteln, in denen sich Wohnungen am schnellsten am meisten schätzen, und kaufen Sie in einem dieser Viertel.

Du bist dran: Würdest du darüber nachdenken, deine Häuser in Investitionen zu verwandeln, indem du sie umdrehst und alle paar Jahre bewegst?

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Steve Gillman ist der Autor von "101 Weird Ways to Make Money" und Schöpfer von EveryWayToMakeMoney.com. Er war Repo-Mann, Spazierstock-Schnitzer, Suchmaschinen-Evaluator, Hausflosser, Straßenbahnfahrer, Prozess-Server, Pseudo-Juror und Roulette-Croupier, aber von mehr als 100 Arten, wie er Geld verdient hat, ist Schreiben sein Favorit (bisher).

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