We hebben geïnvesteerd in een duplex. Dit is wat we tot nu toe hebben geleerd

Inhoudsopgave:

Video: We hebben geïnvesteerd in een duplex. Dit is wat we tot nu toe hebben geleerd

Video: We hebben geïnvesteerd in een duplex. Dit is wat we tot nu toe hebben geleerd
Video: Kees de Kort: “Het financiële stelsel is volledig ontspoord door te veel geld en te lage rentes” 2024, Maart
We hebben geïnvesteerd in een duplex. Dit is wat we tot nu toe hebben geleerd
We hebben geïnvesteerd in een duplex. Dit is wat we tot nu toe hebben geleerd
Anonim

Als u een duplex koopt en aan één kant woont, hebt u een huis en huur die van de andere kant komt om te helpen betalen.

Beleggingsvastgoed biedt ook belastingvoordelen. En wat is er makkelijker dan een volgende woning te beheren?

U hebt waarschijnlijk de argumenten gehoord voor het kopen van een duplex in plaats van een eengezinswoning. Maar is het echt een goed idee voor jou?

Kan zijn.

Onlangs, na vier jaar hitte en vochtigheid in Florida, zijn mijn vrouw en ik verhuisd terug naar Colorado om een duplex te kopen in het kleine stadje Florence.

We hebben hier maar een korte tijd gewoond, dus ik kan geen uitgebreide gids aanbieden voor het kopen van een duplex als een huis. Maar er kan binnen een paar maanden veel gebeuren, dus misschien kun je een paar lessen leren van onze ervaring.

Misschien zelfs genoeg om te beslissen of je klaar bent voor deze levensstijl / investering …

Kopen op een afstand

Mijn vrouw was druk, dus ik vloog vier dagen alleen naar Colorado om te zoeken naar ons nieuwe huis en onze investering.

Toen ik eenmaal in Florida was, probeerden we een multi-eenheid te kopen - mijn favoriet van de zeven eigenschappen die ik had gezien. We ontdekten een paar problemen en de deal kwam ten einde, dus we maakten een aanbieding op een duplex waar ik tien minuten in had gezeten.

Het kopen van een woning waar je maar een paar minuten binnen bent geweest, is niet zo riskant als het klinkt, zolang je maar een inspectieconventie hebt in je contract.

Als de inspecteur grote problemen had gevonden, hadden we ons terug kunnen trekken. Beide eenheden waren ook bezet, dus we hadden ons ook kunnen terugtrekken na het bekijken van de huurovereenkomsten, als de huurprijs lager was dan vermeld in de lijstinformatie.

Onroerend goed verkoopt snel in Colorado en de prijzen stijgen, maar dat deden we niet hebben iets kopen. Dus we boden $ 119.000, ongeveer $ 8000 minder dan de vraagprijs.

De verkoper zei ja.

Ondertussen stelde mijn vrouw me vragen die ik niet kon beantwoorden, zoals of de slaapkamers waren bekleed, welke kleur de muren hadden en waar de wasmachine en droger zich bevonden.

Gelukkig heeft de inspecteur enkele van die vragen beantwoord.

Wat nog belangrijker is, hij had toevallig structurele engineeringervaring. De duplex is gebouwd in 1900, maar hij verzekerde ons dat de scheuren in de muren (waarvan ik me de meeste niet herinnerde) niets ernstigs waren.

lessen:

  1. Raak niet te gehecht aan een eigendom.
  2. Houd rekening met alternatieven.
  3. Probeer minder dan de vraagprijs aan te bieden.
  4. Neem de tijd om naar een woning te kijken als je er interesse in hebt.
  5. Huur een inspecteur in met bouw- of engineeringervaring.

Onderhandelen over de deal

De duplex had geen grote functionele problemen.

Nadat we het inspectierapport hadden ontvangen, vroegen we om wat kleine reparaties en de verkoper ging akkoord. Hij verzekerde ons ook dat een eenheid leeg zou zijn tegen de tijd dat we verhuisden.

Ons contract stond ons toe om de deal te annuleren als we geen acceptabele verzekering vonden . En acceptabel betekende het bijna alles - van de prijs tot zelfs wat zou kunnen worden gedekt of uitgesloten (zoals aardbevingen of overstromingen).

De taal van het contract luidde dat we het contract konden annuleren "op basis van een onbevredigende voorziening van de Property Insurance, naar eigen goeddunken van de Koper. "Natuurlijk is er een deadline, zoals bij alle onvoorziene gebeurtenissen.

De verzekeringsagent heeft ons vragen gesteld, die we hebben doorgegeven aan onze makelaar, die ze heeft doorgegeven aan de verkopende agent, die deze heeft doorgegeven aan de verkoper, die zijn agent heeft geantwoord, die vervolgens contact heeft opgenomen met onze agent, die vervolgens contact met ons heeft opgenomen, en we hebben contact opgenomen met onze verzekeringsagent, die toen nog een vraag had.

Het proces was vervelend en traag. En verzekering was duur, wat we de dag ontdekten na onze deadline voor de verzekering van onvoorziene omstandigheden.

Gelukkig merkten we na ondervraging van onze verzekeringsagent dat we de kosten aanzienlijk konden verlagen door het eigen risico te verhogen, een jaar van tevoren te betalen en onze autoverzekering via hetzelfde bedrijf te krijgen.

Volgens de informatie in de listing waren de units gehuurd voor $ 650 per maand, maar ik herinnerde me plotseling de huurder aan de ene kant dat hij $ 600 had betaald.

We kregen kopieën van de huurovereenkomsten per e-mail en de huur was $ 650, maar kreeg $ 50 korting als ze het er goed uit liet zien voor de vertoning terwijl het te koop was.

lessen:

  1. Inspecties zijn een kans om opnieuw te onderhandelen over een deal of deze te annuleren.
  2. Bekijk de deadlines in het contract.
  3. Vraag uw verzekeringsagent hoe u uw jaarlijkse premie kunt verlagen.
  4. Vraag huurders vragen wanneer u een plaats ziet.
  5. Vraag altijd om kopieën van de huurovereenkomst en andere contracten

De deal sluiten

Zodra we onze contractdeadlines voorbij waren, hebben we ons huis in Florida te koop aangeboden.

Het verkocht de volgende dag voor meer dan de vraagprijs - gekke tijden zijn terug in Florida! We sloten de verkoop 16 dagen later af, een paar dagen na het sluiten van de duplex.

Ondertussen ontdekten we dat de huurder in de eenheid die we wilden innemen er nog steeds was.

We dachten na over de mogelijkheid dakloos te zijn na sluitingstijd in Florida en besloten dat we meer informatie nodig hadden. E-mails en telefoontjes gingen door het typische doolhof van makelaars in onroerend goed en we konden geen duidelijk beeld krijgen van de situatie.

Mijn vrouw vond de oplossing.

Ze plaatste het persoonlijke telefoonnummer van de verkoper in een leaseovereenkomst en we belden hem rechtstreeks. De huurder in "onze" eenheid was min of meer verhuisd en zou vier dagen voordat we aankwamen ontruimen.

Makelaars houden er niet van om te worden omzeild en sommige verkopers praten liever niet met de kopers, maar in dit geval was dit een van onze beste beslissingen. De verkoper was zeer behulpzaam - hij kwam zelfs nadat we ons hadden gevestigd om alle vragen te beantwoorden die we hadden.

We hadden gezegd dat we eerder konden sluiten dan gepland, maar we hadden niets gehoord van het titelbedrijf. Op een gegeven moment belde ik ze en ze zeiden: "O ja, we gingen door met de afsluiting en de kranten zullen er over een paar dagen zijn."

Bedankt voor het ons te vertellen - blijkbaar was het niet belangrijk voor ons om te weten wanneer de afsluiting was! We bekabelden snel het geld zodat het er op tijd zou zijn. Ik heb nog nooit een titelbedrijf ontmoet dat ik leuk vind.

lessen:

  1. Het kan helpen om zo mogelijk rechtstreeks met de verkoper te praten.
  2. Follow-up van alles - u wordt mogelijk niet op de hoogte gebracht van belangrijke wijzigingen.

Hoe geld verdienen met uw huis

We zijn vroeg in de maand gesloten.

Aangezien de huur op voorhand is betaald, werden we gecrediteerd bij het sluiten van de huur al verzameld. Als je weinig geld hebt om de kosten te dekken, kan dit veel helpen. In wezen verdienden we geld voordat we zelfs maar binnenkwamen.

Dat was het goede nieuws.

Vijf dagen nadat we bij ons nieuwe huis aankwamen (met alles wat we bezaten en twee katten in onze minibus), maakten de huurders aan de andere kant bekend dat ze over een week zouden vertrekken - en een van hun drie honden had een gat in het tapijt gescheurd.

Gelukkig had de vorige eigenaar een extra borg van $ 500 voor schade aan huisdieren verzameld.

Het was slecht nieuws en goed nieuws. Ik was niet blij dat ik de andere kant moest voorbereiden op nieuwe huurders, terwijl ik me nog steeds aan het voorbereiden en schilderen was van onze kant. Aan de andere kant zouden we waarschijnlijk betere huurders vinden en konden we vers beginnen met onze eigen regels.

We hebben besloten om een plaatsingsservice te gebruiken om een huurder te vinden.

Voor 75% van de huur van de eerste maand namen ze foto's, publiceerden ze op verschillende plaatsen, namen ze aanvragen op, deden ze krediet- en achtergrondcontroles en deden ze een aanbeveling.

Dus we hadden die onverwachte kosten, een paar duizend dollar aan reparaties, schilderen en andere voorbereiding, en enige lege tijd kort na het intreden.

Maar nu hebben we nieuwe huurders geïnstalleerd en voor $ 50 meer per maand dan verwacht . We hopen dat ze nog jaren zullen blijven.

lessen:

  1. Sluit de aankoop vroeg in de maand om vooruitbetaalde huur te verzamelen bij het sluiten.
  2. Verwacht kosten voor de voorbereiding van de huur en het verlies aan inkomsten uit vacatures.
  3. Zorg ervoor dat u een grotere of extra aanbetaling verzamelt als u huisdieren toestaat.
  4. Laat een beheermaatschappij huurders vinden als u niet zeker weet hoe u verder moet gaan.

Een duplex financieren

We hadden het geluk dat we contant konden betalen voor onze duplex, maar je kunt ze ook financieren.

Bankrate.com legt uit dat er een aantal speciale voordelen zijn aan het financieren van een duplex wanneer je erin woont.

In tegenstelling tot niet-bezettende investeerders, kunt u bijvoorbeeld een lening voor een federale huisvestingsadministratie of een lening van de veteranenadministratie krijgen.

En hoewel het uw huis is, kunt u soms de inkomsten van de andere kant gebruiken om u te helpen in aanmerking te komen voor de lening.

Maar zorg ervoor dat de cijfers nog steeds zinvol zijn als u die leningbetalingen toevoegt.

Als de eenheden bijvoorbeeld qua grootte vergelijkbaar zijn, wijst u de helft van elke hypotheekbetaling toe aan de beleggingseenheid, samen met de helft van de gemeenschappelijke uitgaven en alle uitgaven die specifiek zijn voor die partij.

U moet na al deze kosten streven naar ten minste een positieve cashflow (op die eenheid).

Belastingvoordelen van het bezitten van een duplex

Misschien moet u de fiscale voordelen van het bezitten en wonen in een duplex lezen.

Maar eigenlijk, alles wat u uitgeeft aan de verhuureenheid is een uitgave die het inkomen dat u rapporteert en de belastingen die u betaalt vermindert . Dit omvat reclame, verf, bloemen voor de voortuin - alles om u te helpen de gehuurde plaats te behouden.

Uitgaven voor het hele pand zijn in het algemeen verdeeld in het midden.

De helft van de belasting- en verzekeringskosten zijn bijvoorbeeld huurkosten. Maar praat met een accountant als je een unieke eigenschap hebt, bijvoorbeeld als de ene kant veel groter is dan de andere.

U krijgt ook andere voordelen om uw belastingaanslag verder te verlagen, zoals het als een last claimen van afschrijving. En u kunt nog steeds in aanmerking komen voor de uitsluiting van vermogenswinstbelasting op de helft van het onroerend goed wanneer u verkoopt, aangezien u erin woont.

Duplex nadelen

De nadelen van het bezit van een duplex zijn ongeveer wat je zou raden.

Hier is een korte lijst met mogelijke problemen waarmee u te maken kunt krijgen:

  1. Huurders die niet op tijd betalen: Wees klaar om uitzettingen snel te starten.
  2. Huisdierschade aan uw eigendom: We kunnen het aantal huisdieren beperken.
  3. Mogelijke aansprakelijkheid voor ongevallen op het onroerend goed: Krijg een verzekering.
  4. Dure verrassingen zoals kapotte ovens: Wij zijn 30 jaar oud, vingers gekruist.
  5. Veel onderhoudswerk: Het zal niet altijd zo zijn, maar waarschijnlijk wanneer je het het minst verwacht.

Voor mij is het grootste nadeel de stress van constante beslissingen.

Kan ik de douche zelf repareren of vijf keer zoveel betalen voor een professional?

Sta ik de huurders toe een tuin te hebben?

Vraag ik op tijd huur, ook al betekent dit dat de huurder geen geld heeft voor het medicijn van haar baby? (Die kwam eigenlijk op een vorige huur die ik bezat.)

Deze problemen zijn niet uniek voor duplexen . Ze komen met alle huurwoningen.

Speciale duplexvoordelen

Als belegging heeft verhuurvastgoed duidelijke voordelen.

Huurprijzen stijgen bijvoorbeeld meestal in de loop van de tijd, maar uw hypotheekbetaling blijft hetzelfde (aangenomen dat u een vast tarief hebt), dus uw inkomen stijgt. Maar sommige voordelen zijn specifiek voor door eigenaars bewoonde duplexen.

Bijvoorbeeld, een duplex biedt de mogelijkheid om minder in uw eigen huis te investeren . Onze duplex heeft twee 1.100 vierkante voet eenheden en we betaalden $ 119.000, terwijl kleine huizen in dezelfde straat ongeveer hetzelfde kosten.

Uiteindelijk hebben we $ 3000 gestopt om de zaak op te lossen. In combinatie met $ 1.000 aan afsluitingskosten, hebben we $ 123.000 uitgegeven - $ 61.500 voor ons huis en $ 61.500 voor een huurperiode, veel minder dan we voor één doel voor een eengezinswoning zouden hebben betaald.

We houden er niet van om huisbazen te zijn, vooral na weken werk om de plek klaar te maken . Ik hou niet eens van onroerend goed. Maar waar anders kunnen we ons verwachte rendement van 7% halen?

En dat is niet eens het hele verhaal.

Als we een eengezinswoning voor onszelf hadden gekocht (ons back-upplan om terug te gaan naar Colorado), zouden we verder van het stadscentrum zijn gegaan om iets goedkoper te vinden. We zouden nog steeds meer dan $ 90.000 hebben betaald in plaats van $ 61.500.

Nu kunnen we de $ 30.000 die we hebben bespaard, investeren.

We hebben contant betaald, maar het voordeel is er als je ook leent. Door minder in uw eigen leefruimte te investeren, bespaart u duizenden door de jaren heen.

Een ander voordeel van het kopen van een duplex als een huis, is dat u naast uw huurders woont, zodat u kunt bijhouden wat er met uw investering aan de hand is.

Als je op locatie bent, kun je gemakkelijker kleine problemen oplossen voordat ze grote worden.

En de huurcontrole ligt op slechts een steenworp afstand.

Steve Gillman is de auteur van "101 Weird Ways to Make Money" en maker van EveryWayToMakeMoney.com. Hij is een repoman, wandelstok-beeldhouwer, zoekmachine-beoordelaar, huisvlieger, trambestuurder, processerver, mock jurylid en roulette-croupier, maar van meer dan 100 manieren waarop hij geld heeft verdiend, is schrijven zijn favoriet (tot nu toe).

Aanbevolen: